Contrato de arrendamiento comercial: pasos, obligaciones y derechos
Aspectos esenciales del contrato de arrendamiento comercial
Arrendar un local comercial en Colombia implica la firma de un contrato que establece el valor del canon, el plazo, las obligaciones y las cláusulas que acuerden las partes. Aunque puede celebrarse de forma verbal, se recomienda hacerlo por escrito para contar con un respaldo en caso de incumplimientos.
Recomendaciones fundamentales
El documento puede autenticarse en notaría para darle mayor fuerza probatoria. Además, es posible fijar una fianza o depósito que será devuelto al arrendatario si no se generan daños en el inmueble al momento de la entrega.
Pasos para celebrar el contrato
Negociación de términos
Acordar el valor del canon, plazo del contrato, forma de pago, incrementos anuales y cláusulas especiales según las necesidades del negocio.
Elaboración del contrato
Redactar el documento incluyendo identificación de las partes, descripción del inmueble, obligaciones, causales de terminación y demás condiciones.
Firma y autenticación
Suscribir el contrato ante notario para autenticación de firmas (opcional pero recomendado) y establecer la fianza si se acordó.
Entrega del inmueble
Realizar inventario del estado del local, servicios públicos y llaves. Documentar con fotografías el estado inicial del inmueble.
Modalidades de arrendamiento comercial
Leasing financiero inmobiliario
¿Qué es el leasing financiero?
Es una modalidad que permite arrendar el local a través de una entidad bancaria y, tras cumplir con los pagos establecidos, adquirir la propiedad del inmueble mediante el ejercicio de la opción de compra.
Ventajas del leasing
Permite acceder a inmuebles comerciales sin necesidad de pagar el valor total de entrada, los pagos pueden deducirse fiscalmente como gasto, y al final del contrato se puede adquirir la propiedad.
Derechos del arrendatario
El arrendatario cuenta con derechos específicos reconocidos por la ley:
Renovación automática
Después de dos años de ocupación, el contrato se renueva automáticamente, salvo excepciones legales como la necesidad del propietario de ocupar el inmueble.
Aviso de desahucio
El arrendador debe dar aviso con seis meses de antelación si desea terminar el contrato cumplido el plazo inicial o sus renovaciones.
Preferencia de continuación
El arrendatario tiene preferencia para continuar el arrendamiento tras reparaciones o construcciones realizadas por el propietario.
Derecho de subarriendo
Puede subarrendar el local hasta en un 50% sin autorización del propietario o hasta el 100% con consentimiento expreso o tácito del arrendador.
Derechos del arrendador
Por su parte, el arrendador también cuenta con facultades y derechos específicos:
Devolución del inmueble
Puede exigir la restitución del local en caso de incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, incluyendo mora en el pago.
Necesidad de ocupación
Tiene derecho a recuperar el inmueble para habitarlo personalmente o para establecer un nuevo negocio propio, cumpliendo con el preaviso legal.
Reparaciones y demolición
Puede solicitar la entrega del local para realizar reparaciones mayores o demoliciones que requieran desocupación total del inmueble.
Fijación del canon
Tiene la facultad de fijar el valor del canon, sus incrementos anuales y los períodos de ajuste, respetando los límites legales.
Resolución de controversias
En caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales, cualquiera de las partes puede acudir a instancias legales:
Proceso ante juez civil
Acceso a la justicia
El arrendador o arrendatario pueden acudir a un juez civil para exigir el cumplimiento del contrato o resolver controversias sobre su validez. Este trámite no tiene costo ni requiere necesariamente abogado.
Asesoría gratuita
Se pueden solicitar orientaciones en consultorios jurídicos universitarios, defensorías del pueblo, personerías municipales o entidades financieras que ofrecen servicios de mediación.
Obligaciones principales de las partes
Obligaciones del arrendador
- Entregar el inmueble en condiciones de uso y habitabilidad
- Realizar reparaciones necesarias por daños no imputables al arrendatario
- Garantizar el goce pacífico del inmueble durante la vigencia del contrato
- Respetar los plazos de preaviso para terminación del contrato
Obligaciones del arrendatario
- Pagar el canon de arrendamiento en la forma y fecha acordadas
- Usar el inmueble únicamente para el destino pactado en el contrato
- Mantener el local en buen estado y realizar reparaciones locativas
- Restituir el inmueble al terminar el contrato en las condiciones recibidas
- Pagar los servicios públicos y demás cargas acordadas
Asesoría jurídica en contratos de arrendamiento comercial
Brindamos acompañamiento integral en la elaboración, negociación y ejecución de contratos de arrendamiento comercial, así como en la resolución de controversias.
- Redacción y revisión de contratos de arrendamiento
- Negociación de términos y condiciones
- Procesos de restitución de inmuebles
- Cobro de cánones y resolución de incumplimientos
- Asesoría en leasing financiero inmobiliario
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